Расчет ипотечного кредита, как определяется ставка

Расчет ипотечного кредита, как определяется ставка

Сегодня достаточно много кредитных организаций обещают предоставлять средства на приобретение жилья под 10-12% годовых в рублях. Однако рассчитывать на получение выгодного ипотечного кредита можно только при соблюдении целого ряда требований.

  • Обычно речь идет только о покупке готового жилья либо о приобретении недвижимости, построенной с участием средств банка-кредитора.
  • Минимальную ставку сможет получить только заемщик, принимающий участие в зарплатной программе банка. В некоторых организациях на льготы при кредитовании могут рассчитывать сотрудники предприятий, аккредиторованных в данном банке.
  • Расчет ипотечного кредита на лучших условиях возможен, только если речь идет об относительно небольшом сроке кредитовании – обычно не более 8-10 лет.
  • Чаще всего обязательным требованием программы кредитования является оплата первоначального платежа в размере 50-70% от стоимости недвижимости.
  • Заемные средства на условиях низкой стоимости могут получить только со всех точек зрения безупречные клиенты: идеальная кредитная история, высокий официальный доход.

Расчет ипотечного кредита, за что еще придется заплатить?

Заемщик, который считает, что оплачивать ему придется только первоначальный платеж и проценты за пользование заемными средствами, сильно ошибается. И, выбирая между предложениями нескольких ипотечных банков, учитывать нужно не только размер процентной ставки, но и некоторые другие расходы.

Так, проценты за рассмотрение кредитной заявки, открытие и/или ведение ссудного счета по-прежнему взимает значительная часть кредитных организаций. А это значит, что единоразово либо ежемесячно придется отдавать в банк сумму, которая может составлять до 1% от остатка задолженности. Простой расчет ипотечного кредита покажет, что сумма эта будет немаленькой.

Оценка жилья является стандартной процедурой, поэтому заплатить около 1% от суммы займа оценочной компании придется в любом случае.

А вот со страхованием ситуация несколько иная: согласно действующему законодательству ипотечный заемщик обязан оплатить страхование залоговой недвижимости. Зато личное и титульное страхование самого заемщика вроде бы должно осуществляться по желанию клиента. Но если одни банки, например, Сбербанк, не изменяют параметры ипотечного кредита в зависимости от наличия у клиента комплексного страхового полиса, то другие кредиторы либо вовсе отказывают в ипотеке клиентам без личного и/или титульного страхования, либо существенно повышают для них ипотечные ставки. Настолько существенно, что заплатить за комплексный страховой полис около 2-2,5% от суммы займа оказывается все-таки выгоднее.

В любом случае придется оплатить государственную регистрацию и нотариальное заверение документов, однако эти суммы будут сравнительно небольшими.

Еще недавно тем, кто рассчитывал на досрочное погашение ипотечного кредита, также приходилось доплачивать: банки вводили штрафы за нарушение сроков внесения платежей. Сегодня штрафные санкции признаны незаконными, однако мораторий на досрочный возврат средств действует во многих банках. И это также стоит учитывать тем, кто хочет получить ипотечный кредит действительно выгодно.

Юридические вопросы ипотеки

Может ли банк поднять ставки по ипотечному кредиту, который я взял несколько лет назад?

Кредитные ставки могут быть изменены в случае, если кредитный договор содержит условие о таком изменении. При этом могут быть определены основания для таких изменений, их периодичность, и пределы повышения кредитных ставок.
Если в договоре такого условия нет, то банк может попытаться в судебном порядке изменить условия договора в части кредитной ставки, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств. Но при наличии грамотной юридической помощи у заемщика суд наверняка откажет банку, так как финансовый кризис и другие, возникшие у банка сложности, не будут признаны существенным изменением обстановки, особенно – при ипотеке для физического лица.

Если банк, где я брал ипотеку, закроется, должен ли я буду продолжать выплачивать кредит и если да, то как? Или может, повезет?

Не стал бы рассчитывать на такое везение. Процедура банкротства, если не удается оздоровить финансовую ситуацию у банкрота, направлена на получение денежных средств для кредиторов ликвидируемой организации. При банкротстве банка, первое что будет делать внешний управляющий - реализовывать закладные по ипотеке. Так что, скорее Вы получите уведомление нового банка о том, что платить по кредиту Вы должны уже, чем узнаете о своем везении. А платить надо в соответствие с условиями кредитного договора, только на расчетный счет Вашего нового кредитора, указанный в уведомлении. Только перед платежами надо убедиться в том, что права Вашего нового кредитора действительно существуют и оформлены в полном соответствие с законом.

Когда берешь ипотечный кредит, необходимо оформить страховку на жизнь и квартиру из расчета размера кредита. Если человек, на которого оформлена ипотека, умирает, что происходит с кредитом и соответственно с квартирой? Если квартира уходит в счет погашения кредита, то зачем нужны страховки? Либо страховая компания должна возместить кредит банку, а квартира остается детям либо родственникам?

Спор о том, необходимо ли страховать жизнь и трудоспособность заемщика, уже решался в суде с участием представителей Роспотребнадзора. Суть спора заключается в том, что ФЗ "Об ипотеке" не предусматривает обязательного страхования жизни, а большинство ипотечных программ предусматривают такое страхование как обязательное. Однако, позиция банков не изменилась, нет страховки жизни – нет кредита. Если залогодатель умирает и смерть является страховым случаем (а это – далеко не всегда очевидно) страховая компания выплачивает банку остаток кредита и процентов по нему, а наследники получают «чистую» квартиру. Если смерть не является страховым случаем, или не покрывает выплат банку - наследники либо "поддерживают" кредит и платят банку (по закону наследуется не только имущество, но и долги наследодателя), либо не принимают такое наследство вообще и остаются без заложенной квартиры.

2-х комнатная квартира приобретена молодым человеком по ипотеке с рассрочкой на 10 лет. Если он женится до полной выплаты ипотечных платежей, жена в случае развода сможет претендовать на долю в этой квартире?

Может, а доля, на которую она сможет претендовать, эквивалентна ½ суммы ипотечных платежей, выплаченных после заключения брака. Например: по договору квартира стоит 1 млн. руб., после заключения брака было выплачено по кредиту 500 тыс. руб., - жена может претендовать на ¼ долю квартиры.