Ипотечный кредит в Москве

Ипотечный кредит в Москве

Несмотря на обилие ипотечных программ, «классикой» остается целый ряд условий и требований к заемщику. Они касаются приобретения жилья как на вторичном рынке недвижимости, так и на первичном. Итак, по условиям ипотеки приобретенная квартира принадлежит заемщику, но с ограничением: поскольку квартира является залогом по кредиту, ипотечный заемщик не может совершать с нею операции продажи, дарения, обмена. Выдаются ипотечные кредиты в рублях, долларах США или (реже) евро. Разумеется, валюта погашения кредита и процентов по нему совпадает с валютой получения кредита.

Срок ипотечного кредитования сейчас - от 1 до 30 лет; «классическим» сроком можно считать 10-15 лет. Обязательным условием выдачи ипотеки сегодня выступает страхование жизни заемщика (часто и созаемщика), а также объекта залога (приобретаемой недвижимости). Что касается требований к заемщику, то это должен быть гражданин РФ в возрасте от 25 (чаще - от 30) до 55 лет (реже - до 60) с официальным стабильным доходом, достаточным для своевременного покрытия всех платежей по кредиту, с хорошей кредитной историей (очень важное требование, без которого ипотечный кредит банки не выдают).

Процентные ставки по ипотеке сейчас колеблются в диапазоне от 7,5 до 16-18% годовых в рублях. В любом случае точная процентная ставка назначается банком исходя из категории заемщика («зарплатным» клиентам - более низкие ставки), его доходов, кредитной истории, а также срока, на который выдается ипотечный кредит (дольше срок - выше риск для банка и, следовательно, проценты по кредиту). Диапазон суммы первоначального взноса очень широк - от 10% до 90% стоимости приобретаемого жилья.

Обратите внимание: ипотека без первоначального взноса де-факто сейчас не предлагается ни одним банком. Это связано не только с дефицитом ликвидности, но и со значительной дороговизной объекта залога, а также высоким риском просрочек (или неполной выплаты) по «длинному» кредиту, которым по определению является ипотека. Тем не менее, заемщику доступны следующие альтернативы.

Залог уже имеющейся у вас недвижимости, под которую банк выдаст ипотечный кредит на приобретение другого жилья. В таком случае человек может рассчитывать на кредит, сумма которого эквивалентна 70 - 80% оценочной стоимости закладываемой квартиры. Принципиальное условие: в качестве залога может выступать недвижимость, располагающаяся в регионе территориального присутствия банка-кредитора, а именно квартира, дом, земельный участок, дом с земельным участком или нежилое помещение (например, гараж). Собственником такого объекта недвижимости может быть сам заемщик, его супруг(а) либо близкие родственники (родители, совершеннолетние дети, полнородные братья и/или сестры старше 18 лет), являющиеся гражданами РФ. 

Этот способ подойдет людям, переехавшим в Москву в поисках работы либо для учебы. Ипотека в Москве для иногородних с залогом объекта недвижимости в другом городе - неплохой шанс обзавестись жильем в столице, но только при соблюдении целого ряда условий, предъявляемых к ипотечным заемщикам.

Потребительский кредит на первоначальный взнос. Такой кредит можно получить хоть в день обращения - правда, ставки по нему будут очень высокими (от 30% годовых и выше). 

Материнский капитал в качестве взноса. Такие программы предлагают крупные игроки банковского рынка - Сбербанк, ВТБ 24, АкБарс, а также АИЖК.

Безусловным лидером на рынке ипотечных кредитов остается Сбербанк России, занимающий 45% этого рынка. В первой половине 2012 года Сбербанк выдал ипотечных кредитов на общую сумму 192,3 млрд рублей. Для сравнения: ВТБ 24 (2-е место в этом рейтинге, около 14% ипотечного рынка) - на 59,6 млрд руб., Газпромбанк (3-е место, 6% рынка) — всего на 26,7 млрд. На 4-м месте находится банк ДельтаКредит: столь высокая позиция этого банка объясняется его ставкой именно на ипотеку (он занимает 2,4% рынка). В десятку лидеров по России попал и региональный АкБарс (8-е место). 

Тем не менее, самая выгодная ипотека - это вовсе не обязательно та, которую предлагают лидеры рынка. Да, кредит, процентные ставки по которому ниже, более выгоден, однако рассчитывать ипотеку, исходя только из процентных ставок, в корне неверно. Почему?

Во-первых, подавляющее большинство банков помимо процентов устанавливает дополнительные комиссии: за одобрение заявки, выдачу кредита, обслуживание счета и т.д. В итоге размер комиссий может достигать сотни тысяч рублей. 

Во-вторых, при прочих равных выгодна та ипотека, которая выдается вашим «зарплатным» банком. Это означает не только льготные проценты, но и упрощенную процедуру сбора документов (особенно подтверждающих ваш доход) - другими словами, вы экономите и деньги, и время. Впрочем, если ваш «зарплатный» банк специализируется на кредитовании частных лиц (особенно потребительском), его ставки по ипотеке могут оказаться не самыми низкими.

В-третьих, изучая процентные ставки разных банков, обращайте внимание на волшебный предлог «ОТ». Видя симпатичную цифру «от 8% годовых», не поленитесь выяснить все условия, на которых выдается столь лакомый кредит. Очень вероятно, что получить его можно только при соблюдении ряда строгих условий (первоначальный взнос от 50%, солидный официальный доход и т.п.). Внимательно изучите все условия по ставкам на официальном сайте щедрого банка - и только тогда принимайте решение. В любом случае сравнивайте несколько ипотечных программ по ряду параметров - это поможет вам выбрать ипотеку (и банк-кредитор), которая будет выгодна в вашем конкретном случае.

Процентные ставки у банков настолько разнообразны, что общих закономерностей нет. Поэтому рассмотрим лишь особенности приобретения жилья по ипотеке на первичном и вторичном рынках недвижимости, а также в случае с долевым строительством.

Первичный рынок

В таком случае вам, скорее всего, придется подождать, пока дом будет достроен либо завершатся отделочные и т.п. работы. Вы берете ипотечный кредит, уплачиваете первый взнос и ждете ввода здания, в котором расположена ваша квартира, в эксплуатацию. После этого вы заселяетесь в приобретенную квартиру и продолжаете вносить выплаты по кредиту.

Вторичный рынок

Альтернативный вариант ипотеки - вторичное жилье. Принципиальное отличие такого жилья от квартиры в новостройке в том, что вы в любом случае можете вселиться в приобретенное жилье, как только получите ипотечный кредит. Кстати, сейчас на рынке вторичного жилья имеются квартиры в домах 2005-2009 годов постройки.

Долевое строительство

На этом любопытном варианте остановимся подробнее. С 2008 года в законодательстве РФ есть норма, по которой обеспечением по кредитному договору может выступать залог прав на квартиру. В таком случае дольщик и застройщик подписывают договор, регистрируют его, а затем дольщик с зарегистрированным договором идет в банк. Тот выдает кредит, перечисляет деньги застройщику, а заемщик-дольщик начинает выплаты по кредиту. Внимание: в таком случае страхование строго обязательно! Впрочем, заемщик-дольщик по законодательству имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик не выполнил прописанные в нем условия (например, не сдал дом в эксплуатацию в оговоренные сроки). В таком случае ипотечные деньги заемщик не теряет: банк обязан их вернуть (причем с уплаченными процентами) и взять на себя бремя «разбирательств» с застройщиком.

Ипотека с лидерами рынка

Итак, какие условия предлагают ведущие банки по кредитам на жилье? Рассмотрим, на каких условиях заемщикам доступны квартиры в ипотеку в Москве при помощи средств Сбербанка, ВТБ 24, Газпромбанка, Альфа-Банка и Банка Москвы.

Сбербанк. Крупнейший банк России предлагает кредиты на готовое (новостройка и вторичное) и строящееся жилье - под минимум 14%, а также ипотеку с господдержкой (минимальная ставка - 11%), по которой как раз можно взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости, и тогда первоначальный взнос составит 0%. Впрочем, максимум по этому кредиту составляет 8 млн руб. (кредит выдается только в рублях), тогда как по другим «жилищным» ссудам верхняя планка не установлена. По остальным кредитам, в том числе на новостройки в Москве, первоначальный взнос составляет 15%, а срок кредита – до 30 лет. 

ВТБ 24 предлагает не только кредиты на готовое и строящееся жилье, но и продукт «Ипотека + жилищный сертификат» (квартира, комната), а также ипотеку для военных под 8,7% (в рублях) и ипотеку с господдержкой: условия почти в точности те же, что у Сбербанка, только первоначальный взнос - как по всем остальным кредитам, кроме «Нецелевого», т.е. 20%. (Нецелевой кредит выдается под залог имеющейся недвижимости, и ставка по нему выше - от 13,45% в рублях.) Ставки в рублях по ипотечным кредитам ВТБ24начинаются от 9,9%, а в долларах/евро - от 8,95%. Срок кредита – до 50 лет. Подать заявку на кредит можно на сайте ВТБ24.

Газпромбанк предлагает девять кредитов на приобретение квартиры, включая военную ипотеку (от 10,5%), кредит на приобретение квартиры в строящемся доме с использованием схемы ЖСК, на вторичном рынка и по программе инвестирования Внешэкономбанка (от 12,45%), первоначальный взнос по которым составляет 20%, а срок кредита – до 30 лет. Помимо этого, у Газпромбанка можно взять кредит на улучшение жилищных условий, рефинансирование и под залог имеющейся в собственности квартиры (ставка от 15,2%, первоначальный взнос - 0%).

Альфа-Банк. Этот банк предлагает квартиру в строящемся доме только под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости (ставка - 14% в рублях, 10% в долларах США), зато без первоначального взноса. Для покупателей на вторичном рынке условия более гибкие: первый взнос - от 10% (тогда ставка - 14,25%) до 20% (такой кредит обойдется в 13,25% в год). Максимальная сумма кредита - 45 млн руб., срок пользования ипотечными деньгами - до 25 лет. На официальном сайте Альфа-Банка можно заполнить экспресс-анкету на ипотеку.

Банк Москвы предлагает кредит под залог имеющейся у заемщика недвижимости под 16,65% в рублях; возможно получение кредита в долларах/евро (максимальный срок кредитования - 7 лет, первоначальный взнос - 0%). Ставки по другим кредитам на квартиру (вторичный рынок, в строящемся доме)- от 12,75% в рублях и от 10% в долларах. Срок кредита - до 25-30 лет, первоначальный взнос - 20%.